افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، محدودیت زمین قابل ساخت و طولانی شدن روند بررسی برخی پرونده‌ها در کمیسیون ماده ۵، مسیر تأمین مسکن در گرگان را دشوارتر کرده است. رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان می‌گوید هر ماه توقف یک پروژه در شرایط تورمی، هزینه تازه‌ای به طرح تحمیل می‌کند؛ هزینه‌ای که در نهایت می‌تواند بر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی اثر بگذارد.
به گزارش هدف گلستان ، بازار ساخت‌وساز گرگان با مجموعه‌ای از چالش‌های هم‌زمان روبه‌روست؛ از رشد هزینه مصالح، دستمزد و خدمات اجرایی گرفته تا کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز و تأخیر در تعیین تکلیف برخی پرونده‌های ساختمانی. فعالان این حوزه معتقدند برای افزایش عرضه مسکن، باید این عوامل در کنار یکدیگر دیده شوند و راهکارها تنها به یک بخش محدود نماند.
مهران فدوی، رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان، در نشست خبری در جمع خبرنگاران با اشاره به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در یک سال گذشته اظهار کرد: رشد هزینه‌ها تنها به قیمت مصالح ساختمانی محدود نیست و دستمزد کارگران، حمل‌ونقل، خدمات، مواد اولیه و دیگر هزینه‌های مرتبط با اجرای پروژه نیز افزایش یافته است.
او افزود: گاهی سازندگان برای تأمین مصالح و خدمات موردنیاز، ناچار به پرداخت مبالغی بالاتر از نرخ‌های رسمی هستند. این اختلاف هزینه، در مجموع بر قیمت تمام‌شده پروژه اثر می‌گذارد و امکان پیش‌بینی دقیق هزینه‌ها را برای سازندگان دشوار می‌کند.
محدودیت زمین و فشار بر قیمت مسکن
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان، محدودیت زمین قابل ساخت در محدوده شهری گرگان را از عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: گرگان همچنان با تقاضا برای مسکن روبه‌روست، اما محدود بودن زمین مناسب ساخت‌وساز، فشار بر قیمت اراضی را افزایش داده است.
به گفته فدوی، افزایش ارزش یک ملک می‌تواند بر قیمت املاک مجاور و سپس زمین‌های خام اثر بگذارد. در چنین شرایطی، سهم زمین از قیمت نهایی ساختمان بیشتر می‌شود و این مسئله هزینه تأمین مسکن را برای سازنده و خریدار بالا می‌برد.
او استفاده بهینه از ظرفیت زمین شهری و بررسی افزایش منطقی تراکم را از راهکارهای قابل توجه برای پاسخ به این چالش عنوان کرد. به گفته وی، توسعه عمودی شهر و بلندمرتبه‌سازی، اگر به‌درستی طراحی و اجرا شود، می‌تواند هزینه زمین را میان تعداد بیشتری از واحدها تقسیم کند و از سهم آن در قیمت هر مترمربع بکاهد.
فدوی در عین حال تأکید کرد که افزایش تراکم و بلندمرتبه‌سازی نباید بدون بررسی‌های کارشناسی انجام شود. ظرفیت معابر، وضعیت حمل‌ونقل، دسترسی‌ها و توان زیرساخت‌های شهری باید پیش از تصویب تراکم و اجرای پروژه‌ها ارزیابی شود تا توسعه ساختمانی با نیازها و امکانات شهر هماهنگ باشد.
بلاتکلیفی پرونده‌ها و توقف سرمایه
فدوی طولانی شدن فرآیند بررسی پرونده‌های تغییر کاربری و ارجاع آنها به کمیسیون ماده ۵ را از دیگر مشکلات سازندگان دانست و اظهار کرد: برخی پرونده‌ها ماه‌ها در انتظار تعیین تکلیف باقی می‌مانند و در این مدت، سرمایه مالک و سازنده عملاً امکان ورود به مرحله اجرا را پیدا نمی‌کند.
او با اشاره به وجود برخی اراضی در میان بافت‌های مسکونی گفت: در بعضی نقاط، املاکی وجود دارد که می‌توان با بررسی ضوابط، درباره نحوه استفاده از آنها تصمیم‌گیری کرد؛ اما طولانی شدن رسیدگی، ظرفیت این زمین‌ها را برای ساخت مسکن بلااستفاده نگه می‌دارد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان همچنین از وقفه چندماهه در برگزاری جلسات کمیسیون ماده ۵ انتقاد کرد و گفت سازندگان بر اساس ضوابط، تراکم مورد انتظار و زمان‌بندی مشخص، قراردادهای مالی و اجرایی منعقد می‌کنند. اگر پرونده یک پروژه برای مدتی طولانی تعیین تکلیف نشود، هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده‌ای به آن تحمیل خواهد شد.
به گفته فدوی، در شرایطی که قیمت مصالح، تجهیزات و خدمات پیوسته تغییر می‌کند، تأخیر در آغاز یا ادامه پروژه می‌تواند هزینه ساخت را افزایش دهد. این افزایش هزینه نیز ممکن است در نهایت در قیمت واحدهای مسکونی منعکس شود.
ضرورت تعیین تکلیف پروژه‌های متوقف‌شده
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان در بخش دیگری از سخنانش به توقف بخشی از فعالیت‌های ساختمانی در شرایط اقتصادی و جنگی اخیر اشاره کرد و گفت: شماری از پروژه‌ها برای مدتی امکان فعالیت عادی نداشتند، با این حال تعهدات قراردادی، قراردادهای طراحی و نظارت و مهلت‌های قانونی همچنان برقرار بوده است.
او خواستار اتخاذ تصمیم مشخص درباره پروژه‌هایی شد که توقف آنها خارج از اختیار سازنده بوده است و تأکید کرد: مدت توقف در شرایطی که امکان فعالیت عادی وجود نداشته، باید در محاسبه مهلت قراردادها و مجوزهای ساختمانی مورد توجه قرار گیرد.
فدوی در پایان، حل مسئله مسکن در گرگان را نیازمند توجه هم‌زمان به قیمت و دسترسی به زمین، تراکم، تغییر کاربری، هزینه مصالح و دستمزد، روند صدور مجوزها و زمان اجرای پروژه‌ها دانست. او گفت کاهش موانع ساخت‌وساز تنها به سود سازندگان نیست و می‌تواند با کمک به افزایش عرضه مسکن، زمینه کنترل بخشی از هزینه‌های نهایی برای مردم را فراهم کند.
